Au sein d’une copropriété, chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots composés d’une partie privative à usage exclusif, et d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Pour assurer le bon entretien et la conservation de l’immeuble, des frais de travaux et de maintenance des parties communes sont engagés de manière régulière. Votées à titre exceptionnel en assemblée générale ou prévues dans le budget prévisionnel, l’ensemble de ces dépenses – auxquelles s’ajoutent les frais liés à l’administration de l’immeuble, dans l’intérêt de tous les copropriétaires – constituent les charges de copropriété.
Les dépenses de la copropriété : des charges courantes et des charges exceptionnelles
Pour bien fonctionner, une copropriété doit engager des dépenses. Lorsque ces frais sont dans l’intérêt de plusieurs copropriétaires, ils constituent des charges de copropriété, à répartir entre eux en fonction de leur quote-part dans l’immeuble.
Les dépenses courantes prévues dans le budget prévisionnel
Parmi les charges courantes de la copropriété figurent les dépenses indispensables et régulières à engager en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Il s’agit notamment des charges prévisionnelles suivantes :
Honoraires du syndic de copropriété. Contrats d’assurance. Rémunération du personnel assurant le gardiennage et le ménage dans l’immeuble, le cas échéant. Travaux de maintenance et petites réparations. Entretien des parties communes : ascenseur, chaudière, espaces verts…Factures d’électricité, d’eau, de gaz.
L’ensemble de ces charges de copropriété sont prévues dans le budget prévisionnel, établi par le syndic et voté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale annuelle.
Les dépenses exceptionnelles votées en assemblée générale
Au-delà des charges courantes, la copropriété doit parfois engager des dépenses exceptionnelles et imprévisibles. Elles concernent notamment les études techniques ainsi que les gros travaux d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble, par exemple :
Ravalement de façade. Surélévation de l’immeuble. Réfection des peintures dans les parties communes.
Ces dépenses exceptionnelles hors budget prévisionnel représentent également des charges de copropriété. Elles sont votées au cas par cas par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Le calcul des charges
Le mode de calcul des charges de copropriété dépend de la nature des dépenses. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue en effet les charges générales des charges spéciales.
Charges communes générales et spéciales
Les charges générales incluent les dépenses engagées en vue de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes de l’immeuble.
Les charges communes dites spéciales concernent les dépenses relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun. Concrètement, elles représentent les frais dont l’utilité objective n’est pas la même pour chaque copropriétaire. L’entretien et la réparation de l’ascenseur, par exemple, constitue une charge de copropriété spéciale : le copropriétaire d’un lot en rez-de-chaussée n’a objectivement pas l’utilité de cet équipement.
La distinction entre charges générales et charges spéciales est détaillée dans le règlement de copropriété.
Calcul de la répartition du montant des charges de copropriété
La répartition des charges générales entre les copropriétaires est déterminée par la quote-part des parties communes détenue par chacun dans l’immeuble. Le calcul se fait proportionnellement aux tantièmes.
Le calcul de la répartition des charges spéciales se fait en fonction de l’utilité que représente la dépense pour le copropriétaire.
La répartition des charges de copropriété figure dans le règlement de copropriété. En cas de contestation de la part d’un copropriétaire, la modification doit être votée en assemblée générale. A défaut, le copropriétaire doit saisir le tribunal de grande instance.
La solidarité des copropriétaires en cas d’impayés
Paiement des charges de copropriété
Les charges prévisionnelles sont payées par les copropriétaires au syndic sous forme de provisions trimestrielles. Le copropriétaire paye chaque trimestre un quart du montant de ses charges de copropriété calculées sur la base du budget prévisionnel.
Les dépenses exceptionnelles sont financées par le versement de provisions spéciales, d’avances ou de la réserve – également fonds de roulement.
Non-paiement des charges de copropriété : comment agir ?
Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas sa part des charges de copropriété au moment de l’appel de provision, il incombe au syndic d’engager les démarches de recouvrement. A défaut d’issue à l’amiable, le syndic doit avoir recours au juge du tribunal d’instance – du TGI lorsque le montant de l’impayé est supérieur à 10 000 €.
Comment payer les dépenses de la copropriété en attendant le paiement par le copropriétaire débiteur de sa part des charges ?
En principe, il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires en cas d’impayés de charges de copropriété. L’assemblée générale peut néanmoins voter la répartition de la dette entre eux, à charge pour le syndic de rembourser les membres du syndicat au moment du recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.
À noter : en aucun cas le syndic de copropriété ne peut imposer le versement de provisions supplémentaires dans le cadre d’un appel de fonds. Seule l’assemblée générale peut entériner une telle décision pour remédier aux charges de copropriété impayées.
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